Dat blijkt uit onderzoek van hypotheekadviseur Frits onder ruim 6300 mensen. Bij 26 procent van de onderzochte woningtransacties in de eerste drie maanden van dit jaar lag de taxatiewaarde lager dan de koopsom. Dat betekent dat het huis volgens een taxateur minder waard is dan de prijs die kopers van plan zijn te betalen.
„Taxateurs doen een waardebepaling op basis van transacties uit het verleden”, legt Frits-oprichter Thomas de Leeuw uit. „Daarbij kijken ze bijvoorbeeld naar de koopsom van woningen in de buurt. Als koper leef je in het nu. Je wil ondanks de krappe markt graag een woning kopen en doet een bod vanuit een mix van behoeften en emoties. Het komt vaak voor dat je een bepaald bedrag biedt, maar dat de taxateur de woning vervolgens lager taxeert.”
De hypotheekadviseur wijst erop dat dat vervelende gevolgen kan hebben voor kopers, aangezien wettelijk is vastgelegd dat enkel de taxatiewaarde gefinancierd kan worden met de hypotheek. Is de koopsom hoger, dan moet het verschil uit eigen middelen betaald worden. Doe je bijvoorbeeld een bod van 470.000 euro op een huis, maar bepaalt een taxateur de waarde van die woning op 450.000 euro, dan leent de hypotheekverstrekker je ook maximaal 450.000 euro. Ook al heb je meer financiële ruimte.
29.000 euro uit eigen zak
Om de financiering alsnog rond te krijgen moeten kopers het verschil uit eigen zak bijleggen. In 2024 werd gemiddeld 29.000 euro uit eigen zak bijgelegd. Een jaar eerder was dat gemiddeld zelfs 33.161 euro. Dat is allebei aanzienlijk meer dan in 2021, toen ‘slechts’ 20.181 euro bijgelegd werd.
Boete van 10 procent
Het grote risico in zo’n situatie is volgens De Leeuw dat een koper dat extra geld niet altijd voorhanden heeft. „Als je daar niet op bedacht bent, kan dat betekenen dat je met een gat komt te zitten. In het aller vervelendste geval, als je bijvoorbeeld biedt zonder ontbindende voorwaarden, gaat er daardoor een streep door de aankoop en krijg je een boete van 10 procent van de aankoopwaarde. Dan heb je dus én geen huis, én ben je alsnog tienduizenden euro’s lichter.”
Uit het onderzoek blijkt ook dat het aandeel woningtransacties waarbij de taxatiewaarde lager ligt dan de koopsom toeneemt als de huizenprijzen stijgen. Zo viel er in het tweede en derde kwartaal van 2021, toen de woningprijzen ineens omhoog schoten, bij respectievelijk 44 en 43 procent van de gevallen de taxatiewaarde lager uit dan de koopsom. Bij dalende prijzen daalt dit aandeel juist weer. Nu de woningmarkt stabiliseert, verwacht Frits dat dit aandeel voorlopig rond het huidige niveau blijft schommelen.
Ontbindende voorwaarden
De Leeuw adviseert woningzoekers om goed voorbereid de markt op te gaan. „Als je meer gaat bieden dan de vraagprijs, is er altijd een kans dat de taxateur een woning minder waard vindt dan wat jij ervoor betaalt. Dat risico kun je ondervangen door extra middelen achter de hand te hebben, maar het kan ook door te bieden met ontbindende voorwaarden. Als de woning dan lager wordt getaxeerd dan het bedrag dat je moet lenen aan hypotheek om de koop rond te krijgen, kun je de deal kosteloos annuleren.”
Rolf Harder, bestuurslid taxeren van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) herkent het beeld dat de taxatiewaarde regelmatig onder de transactieprijs ligt. „En ook dat kopers een deel eigen geld inbrengen in de vorm van overwaarde of uit eigen middelen.”
Volgens Harder ligt de krapte op de woningmarkt ten grondslag aan beide fenomenen. Hij benadrukt dat bij het opstellen van een correcte taxatie de koopsom niet leidend is. „Hoe vaak en in welke mate een taxatiewaarde onder, op of boven de koopsom ligt, is voor taxateurs dus eigenlijk niet van belang.”
Bij twee derde van woningaankopen meer geboden dan vraagprijs
Hypotheekadviseur Frits deed ook onderzoek naar overbiedingen in het eerste kwartaal van 2025. Daaruit bleek dat bij ruim twee derde van de onderzochte woningtransacties meer werd geboden dan de vraagprijs. In januari en februari was er in 71 procent van de gevallen sprake van een overbieding, terwijl in maart bij 65 procent van de aankopen overboden werd. Gemiddeld werd er door kopers in januari en maart van dit jaar 12 procent overboden. In februari was dat 13 procent.
De cijfers zijn in lijn met de trend van de afgelopen twaalf maanden, maar aanzienlijk hoger dan de cijfers van eind 2022 en heel 2023. Toen was er in veel minder gevallen sprake van koopsommen boven de vraagprijs.
Tussen december 2022 en mei 2023, toen de gemiddelde huizenprijs in Nederland zelfs licht daalde, werd er in minder dan 40 procent van de gevallen overboden. In juli 2021, op het toppunt van de gekte op de markt, was dat liefst 81 procent. Het percentage dat kopers in de afgelopen vier jaar meer betaalden dan de vraagprijs, schommelde tussen 15 procent (augustus 2021) en 6,7 procent (november 2023).
